Compliance Imobiliário: Lavagem de Dinheiro, COAF e Integridade para Imobiliárias, Incorporadoras e Construtoras

O setor imobiliário entrou no centro do radar

Em dezembro de 2023, o Grupo de Ação Financeira (GAFI) publicou o Relatório de Avaliação Mútua do Brasil, a análise internacional mais completa já feita sobre o sistema brasileiro de prevenção à lavagem de dinheiro. O diagnóstico sobre o mercado imobiliário foi duro. Segundo o relatório, os mais de 520 mil agentes imobiliários do país registraram apenas 1.620 comunicações de operações suspeitas ao longo de 2022. O mesmo documento afirma que esses profissionais demonstram compreensão limitada de como o setor pode ser usado por criminosos e que nenhuma sanção foi aplicada ao setor imobiliário nos três anos anteriores à avaliação.

Para quem atua no mercado, esse cenário tem duas leituras. A primeira é que a fiscalização foi branda por muito tempo. A segunda, mais importante, é que essa fase está acabando. O relatório do GAFI já motivou mudanças concretas: a Corregedoria Nacional de Justiça, por exemplo, citou expressamente a avaliação ao reformular as regras de prevenção à lavagem de dinheiro dos cartórios em 2024. Quando o regulador muda o foco, as empresas que não estruturaram controles passam a ser as primeiras da fila.

O compliance imobiliário deixou de ser tema exclusivo de grandes incorporadoras listadas em bolsa. Imobiliárias de médio porte, construtoras regionais, loteadoras e corretores autônomos estão sujeitos a obrigações legais específicas, com prazos curtos e sanções que podem chegar a R$ 20 milhões. Este guia explica quem está obrigado, o que precisa ser feito e como transformar essas exigências em um programa que funcione no dia a dia.

O que é compliance imobiliário?

Compliance imobiliário é o conjunto de políticas, procedimentos e controles que imobiliárias, incorporadoras, construtoras, loteadoras e corretores adotam para cumprir as normas de prevenção à lavagem de dinheiro, combate à corrupção e proteção de dados. Inclui identificar clientes e beneficiários finais, registrar transações, comunicar operações ao COAF e comprovar tudo isso com evidências.

Na prática, o tema se apoia em três pilares:

1. Prevenção à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo (PLD/FT), com base na Lei 9.613/1998 e na Resolução COFECI nº 1.336/2014.
2. Integridade nas relações com o poder público, com base na Lei Anticorrupção (Lei 12.846/2013) e no Decreto 11.129/2022, especialmente relevante em licenciamento, alvarás e aprovação de empreendimentos.
3. Proteção de dados pessoais, com base na LGPD (Lei 13.709/2018), já que o cadastro exigido pela PLD/FT reúne um volume grande de dados de clientes.

Quem está obrigado pelas regras de PLD/FT no setor imobiliário

A Lei 9.613/1998, no art. 9º, parágrafo único, inciso X, sujeita às obrigações de prevenção à lavagem de dinheiro "as pessoas físicas ou jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis". A redação atual foi dada pela Lei 12.683/2012, que estendeu a obrigação também às pessoas físicas.

O órgão que regulamenta e fiscaliza o tema no setor é o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), por meio da Resolução COFECI nº 1.336/2014. O art. 1º da resolução alcança quem exerce essas atividades em caráter permanente ou eventual, de forma principal ou acessória. Isso significa que a regra vale para:

• Imobiliárias e corretores de imóveis, inclusive pessoas físicas;
• Incorporadoras e construtoras que comercializam unidades;
• Loteadoras;
• Administradoras de imóveis, leiloeiras e cooperativas habitacionais, conforme a orientação publicada pelo próprio COFECI;
• Empresas de qualquer setor que vendam imóveis do próprio ativo, já que o art. 1º alcança também a compra e venda de bens que integrem o patrimônio da pessoa jurídica.

Esse último ponto costuma passar despercebido. Uma indústria que vende um galpão desativado ou uma holding patrimonial que negocia imóveis da família também precisa observar as regras nessas operações.

As obrigações na prática

A Resolução COFECI nº 1.336/2014 organiza as obrigações em blocos. A tabela abaixo resume cada um, com o dispositivo correspondente.

Dois detalhes merecem atenção. Primeiro, a comunicação de pagamentos em espécie é automática: não cabe ao corretor ou à empresa decidir se a operação é suspeita. Atingido o valor, comunica-se. Segundo, a proposta de transação também conta. Uma negociação que não chegou a ser concluída, mas envolveu oferta de pagamento em dinheiro vivo acima do limite, entra na regra.

A declaração de não ocorrência é outro ponto frequente de falha. Quem não teve operações para comunicar ao longo do ano precisa declarar esse fato. O silêncio não é uma opção.

Os 12 sinais de alerta que exigem análise

O art. 9º da Resolução COFECI nº 1.336/2014 lista situações que podem indicar lavagem de dinheiro e que devem ser analisadas com atenção especial. Se a análise concluir pela suspeita, a operação é comunicada ao COAF. Em linguagem prática, os sinais são:

1. Fracionamento: operações abaixo de R$ 100 mil que, pela frequência e pela forma, parecem montadas para escapar dos registros e comunicações.
2. Valor fora da curva: aumento ou redução injustificada do valor do imóvel.
3. Divergência com o ITBI: valor do contrato diferente da base de cálculo do imposto recolhido.
4. Incompatibilidade patrimonial: operação desproporcional ao patrimônio, à atividade ou à capacidade financeira das partes.
5. Pressão para não registrar: partes que tentam induzir a empresa a não manter os registros da transação.
6. Resistência a informar: recusa em fornecer dados, informação falsa ou de difícil verificação.
7. Operação sem lógica: características, valores, instrumentos ou ausência de fundamento econômico que indiquem possível crime.
8. Pagamento por terceiros: quem paga ou recebe não é parte do negócio.
9. Origens diversas: pagamento com recursos de várias fontes ou naturezas.
10. Recompra do mesmo imóvel: comprador que já foi dono do bem.
11. Recursos do exterior: transferências de países com tributação favorecida ou de jurisdições classificadas pelo GAFI como de alto risco.
12. Partes estrangeiras: pagamento ou recebimento envolvendo pessoa física ou jurídica com domicílio ou sede no exterior.

A lista não é exaustiva. O parágrafo único do art. 9º deixa claro que outras operações podem ser consideradas suspeitas. Por isso, o programa precisa ir além de uma conferência mecânica de itens: corretores e equipes comerciais devem entender o raciocínio por trás de cada sinal para reconhecer variações.

Vale lembrar que a comunicação feita de boa-fé não gera responsabilidade civil ou administrativa para quem comunica (art. 10 da resolução e art. 11, § 2º, da Lei 9.613). O risco jurídico está em deixar de comunicar, não em comunicar.

Para aprofundar os fundamentos gerais de PLD/FT, que valem para todos os setores obrigados, veja nosso guia sobre prevenção à lavagem de dinheiro e comunicações ao COAF.

O cartório também comunica: a dupla checagem

Um erro comum é imaginar que a operação imobiliária passa despercebida se a imobiliária ou a incorporadora não comunicar. Não passa. Notários e registradores também são pessoas obrigadas pela Lei 9.613 e seguem regras próprias, definidas pela Corregedoria Nacional de Justiça.

O Provimento CNJ nº 161/2024 atualizou essas regras no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (instituído pelo Provimento nº 149/2023). Entre outros pontos, o oficial de registro de imóveis deve comunicar ao COAF o registro de títulos em que as partes declarem pagamento em espécie a partir de R$ 100 mil. Os cartórios também apresentam à Corregedoria de seu estado a comunicação de não ocorrência até 31 de janeiro, quando não houver o que comunicar.

O próprio provimento menciona o relatório do GAFI de dezembro de 2023 entre as razões da atualização. Na prática, isso cria uma checagem cruzada: o que a imobiliária deixa de comunicar pode chegar ao COAF pelo cartório, e a omissão fica evidente.

Além da lavagem: corrupção, dados pessoais e transações digitais

Licenciamento, alvarás e a Lei Anticorrupção

O ciclo de um empreendimento imobiliário envolve contato frequente com o poder público: aprovação de projetos, licenças ambientais, alvarás de construção, vistorias e emissão de habite-se. Cada uma dessas etapas é um ponto de exposição à Lei 12.846/2013, que responsabiliza a empresa de forma objetiva pelos atos lesivos praticados em seu interesse ou benefício. Não é preciso provar culpa da empresa: basta o ato e o benefício.

As sanções administrativas incluem multa de 0,1% a 20% do faturamento bruto do exercício anterior ao processo (art. 6º). O art. 7º, VIII, determina que a existência de um programa de integridade efetivo seja considerada na dosimetria. O Decreto 11.129/2022 detalha esses parâmetros e permite redução de até 5% na base de cálculo da multa, desde que o programa seja anterior ao ato lesivo (art. 23, V, e parágrafo único).

Dois parâmetros do art. 57 do decreto conversam diretamente com o setor:

• Due diligence de terceiros (inciso XIII, "a"): despachantes, consultores de licenciamento, escritórios de aprovação de projetos e outros intermediários que atuam junto a órgãos públicos precisam passar por diligência proporcional ao risco. Veja como estruturar esse processo no artigo sobre due diligence de terceiros.
• Canal de denúncias (inciso X): canais acessíveis a empregados e terceiros, com tratamento estruturado dos relatos e proteção ao denunciante de boa-fé.

LGPD: o cadastro de PLD/FT é um banco de dados sensível

A Resolução COFECI nº 1.336/2014 exige um cadastro detalhado: documentos, estado civil, cônjuge, endereço, atividade, dados bancários e informações sobre beneficiários finais. Esse volume de dados pessoais exige governança.

A boa notícia é que a LGPD oferece base legal clara para esse tratamento: o cumprimento de obrigação legal ou regulatória (art. 7º, II). A má notícia é que base legal não dispensa as demais obrigações. Acesso restrito, prazos de retenção alinhados aos 5 anos exigidos pela norma, controle de compartilhamento com parceiros e resposta a incidentes continuam sendo responsabilidade da empresa. Em caso de infração, a multa pode chegar a 2% do faturamento, limitada a R$ 50 milhões por infração (art. 52). Para entender o que a adequação envolve, veja nosso guia sobre consultoria para adequação à LGPD.

Plataformas digitais e tokenização

A digitalização das transações imobiliárias ainda não tem um marco regulatório estável. Em agosto de 2025, o COFECI publicou a Resolução nº 1.551/2025, que pretendia regular plataformas de negociação de tokens representativos de direitos imobiliários. A norma foi suspensa por liminar e, em fevereiro de 2026, declarada nula em primeira instância pela 21ª Vara Federal Cível do Distrito Federal, em ação movida pelo Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR). Segundo a decisão, o conselho extrapolou sua competência ao criar um regime paralelo ao registro de imóveis.

Para incorporadoras e imobiliárias que avaliam canais digitais de venda, a lição é dupla. Primeiro, é preciso cautela com modelos de negócio apoiados em normas questionadas judicialmente. Segundo, a incerteza sobre o canal não altera o essencial: quem promove ou intermedeia a compra e venda de imóveis continua sujeito à Lei 9.613 e à Resolução COFECI nº 1.336/2014, seja a negociação presencial ou digital.

Sanções: o que está em jogo

Além das sanções formais, há o risco reputacional. Empresas citadas em investigações de lavagem perdem acesso a crédito, parcerias com bancos e fundos e, em muitos casos, a capacidade de vender unidades na planta.

Como estruturar um programa de compliance imobiliário

Um ponto precisa ficar claro desde o início: proporcionalidade não significa simplicidade. A Resolução COFECI nº 1.336/2014 pede uma política compatível com o volume de operações e o porte da empresa, mas isso não autoriza um programa de fachada. Uma imobiliária pequena que intermedeia imóveis de alto padrão pode ter risco maior do que uma construtora grande focada em habitação popular. O programa deve ser calibrado aos riscos reais do negócio, funcionar na operação e gerar evidências de que funciona.

1. Mapear os riscos do seu modelo de negócio

Comece pela pergunta: onde a empresa pode ser usada para lavar dinheiro ou se envolver em corrupção? Os fatores típicos são o perfil dos clientes, o ticket médio, a participação de pagamentos à vista e em espécie, a presença de compradores estrangeiros, as permutas, o uso de intermediários no licenciamento e a dependência de aprovações públicas.

2. Formalizar a política e designar um responsável

A política de PLD/FT precisa ser escrita, aprovada pela alta gestão (quando a empresa se enquadra nos critérios do art. 3º, § 1º e § 2º) e ter um responsável identificado no cadastro do COFECI/CRECI. Esse responsável precisa de autonomia e acesso à informação, e não apenas de um título.

3. Implantar o cadastro e a identificação do beneficiário final

Defina quais documentos são exigidos em cada tipo de operação, como é feita a verificação de PEP e o que acontece quando o beneficiário final não pode ser identificado. O cadastro deve estar atualizado no momento do negócio, e não apenas na captação do cliente.

4. Criar o fluxo de análise e comunicação

Quem identifica o sinal de alerta? Quem analisa? Quem decide comunicar? Em quanto tempo? Com prazo de 24 horas para comunicações automáticas, o fluxo precisa estar desenhado antes da operação, e não durante.

5. Treinar corretores e equipes comerciais

O próprio GAFI apontou que os profissionais do setor conhecem pouco os riscos. O treinamento é obrigação expressa da resolução para empresas que precisam formalizar a política (art. 3º, § 1º, I), e precisa ser comprovável. O Intrx gerencia trilhas de treinamento por função, controla a conclusão de cada colaborador e emite certificados, gerando a evidência que o CRECI pode solicitar em uma fiscalização.

6. Abrir um canal de denúncias independente

Corretores, parceiros e empregados costumam ser os primeiros a perceber uma operação estranha ou um pedido indevido em um órgão público. Sem um canal seguro, essa informação se perde. O Eticonfidencial oferece canal de denúncias anônimo e confidencial, com fluxo estruturado de tratamento e evidências auditáveis, atendendo ao parâmetro do art. 57, X, do Decreto 11.129/2022. Se a empresa ainda recebe relatos por e-mail ou planilha, vale entender por que esse modelo é um risco jurídico.

7. Governar os dados do cadastro

Mapeie onde estão os dados dos clientes, quem acessa, com quem são compartilhados e por quanto tempo são guardados. O LGPDash organiza o inventário de dados, os registros de tratamento e a gestão de incidentes, permitindo conciliar a guarda obrigatória de 5 anos com as exigências da LGPD.

8. Monitorar, testar e cumprir o calendário

A política precisa de verificação periódica de eficácia (art. 3º, V). Inclua no calendário anual a declaração de não ocorrência até 31 de janeiro, a revisão da política, a reciclagem dos treinamentos e testes amostrais de cadastros e comunicações.

Checklist de compliance imobiliário

• Empresa e corretores cadastrados no Sistema COFECI/CRECI, com responsável pelo cumprimento identificado
• Avaliação de riscos de lavagem de dinheiro e corrupção documentada
• Política de PLD/FT escrita e aprovada pela alta gestão (quando exigido pelo art. 3º)
• Procedimento de cadastro de clientes e intervenientes em operações a partir de R$ 100 mil
• Rotina para identificar beneficiário final e verificar PEP
• Registro de transações com matrícula, valor, forma de pagamento e dados bancários
• Fluxo de comunicação automática ao COAF em até 24 horas para pagamentos em espécie a partir de R$ 100 mil
• Os 12 sinais de alerta do art. 9º incorporados à análise das propostas
• Declaração de não ocorrência no calendário (até 31 de janeiro)
• Guarda de cadastros e registros por no mínimo 5 anos
• Due diligence de despachantes, consultores e intermediários que atuam junto ao poder público
• Canal de denúncias independente, aberto a empregados, corretores e terceiros
• Treinamento periódico e comprovado das equipes comerciais
• Governança LGPD sobre os dados do cadastro
• Verificação periódica da eficácia do programa

Perguntas frequentes sobre compliance imobiliário

Corretor de imóveis autônomo precisa comunicar operações ao COAF?

Sim. Desde a Lei 12.683/2012, a Lei 9.613 alcança pessoas físicas que exercem atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis. O corretor autônomo deve manter cadastro no Sistema COFECI/CRECI, registrar e comunicar as operações previstas na Resolução COFECI nº 1.336/2014 e apresentar a declaração de não ocorrência quando for o caso.

Qual é o prazo para comunicar ao COAF uma operação em espécie?

Vinte e quatro horas. Toda transação ou proposta com pagamento ou recebimento em espécie a partir de R$ 100 mil, ou o equivalente em moeda estrangeira, deve ser comunicada nesse prazo, independentemente de análise e sem dar ciência ao cliente (art. 8º da Resolução COFECI nº 1.336/2014).

O que acontece se a imobiliária não teve nenhuma operação para comunicar no ano?

Ela precisa declarar a não ocorrência ao COFECI/CRECI até 31 de janeiro do ano seguinte. A obrigação está no art. 12 da Resolução COFECI nº 1.336/2014 e no art. 11, III, da Lei 9.613. Deixar de declarar é descumprimento sujeito a sanção.

Incorporadoras e construtoras estão sujeitas às mesmas regras das imobiliárias?

Sim, quando exercem promoção imobiliária ou vendem imóveis, mesmo que de forma acessória. O art. 1º da Resolução COFECI nº 1.336/2014 alcança também operações com imóveis do próprio ativo da empresa. Além disso, incorporadoras e construtoras têm exposição relevante à Lei Anticorrupção por causa do licenciamento dos empreendimentos.

Comunicar uma operação ao COAF pode gerar processo por parte do cliente?

Não, desde que a comunicação seja feita de boa-fé. O art. 11, § 2º, da Lei 9.613 e o art. 10 da Resolução COFECI nº 1.336/2014 afastam a responsabilidade civil e administrativa de quem comunica. A lei também proíbe dar ciência ao cliente sobre a comunicação.

Conclusão

O mercado imobiliário passou anos com obrigações claras no papel e pouca cobrança na prática. O relatório do GAFI expôs essa distância com números, e a resposta regulatória já começou, com a atualização das regras de prevenção à lavagem de dinheiro dos cartórios. A tendência é de mais cruzamento de informações, mais fiscalização e menos tolerância com empresas que não conseguem demonstrar seus controles.

Compliance imobiliário não se resolve com um documento arquivado. Exige mapeamento de riscos, cadastro feito no momento certo, fluxo de comunicação que respeite o prazo de 24 horas, equipes treinadas, canal de denúncias funcionando e dados protegidos. Empresas que estruturam esse programa agora reduzem o risco de sanção, protegem a reputação e se tornam parceiras mais confiáveis para bancos, fundos e compradores.

A Compliance Brazil estrutura programas de PLD/FT e de integridade calibrados ao porte e ao risco de cada empresa do setor imobiliário, do diagnóstico à operação contínua. Fale com um especialista pelo WhatsApp ou conheça nosso serviço de estruturação de programa de PLD/FT.

Referências

• Lei nº 9.613/1998 (Lei de Lavagem de Dinheiro)
• Resolução COFECI nº 1.336/2014, com redação da Resolução COFECI nº 1.463/2022
• Resolução COAF nº 40/2021 (pessoas expostas politicamente)
• COAF: normas de PLD/FTP de outros supervisores
• Provimento CNJ nº 161/2024
• COFECI: comunicação de não ocorrência
• GAFI/GAFILAT: Relatório de Avaliação Mútua do Brasil (dezembro de 2023)
• ONR: Justiça Federal declara nula a Resolução COFECI nº 1.551/2025
• Lei nº 12.846/2013 (Lei Anticorrupção)
• Decreto nº 11.129/2022
• Lei nº 13.709/2018 (LGPD)